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    公房拆迁,我该怎么办

    来源:河南民川律师事务所 | 作者:毛文俊 | 时间:2017/7/29

      房屋遇到拆迁时,和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是法律赋予被拆迁人的权利。一般来说,房屋归谁所有,谁就有权利对房屋进行处置。因此,对于产权房来说,一旦房屋遇上拆迁,有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的就是产权人。那么当被拆迁的房屋是公有租赁房屋时,谁享有和拆迁人谈判签约的权利呢?

      《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定,拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁安置补偿协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的,拆迁人要和房屋的承租人签订安置补偿协议,该房屋内的其他居住人,虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益,但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

      现实生活中,因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多,但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后,私自处分或欲占为己有而引起的。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现,其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员,对因该房屋引起的财产权利,均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的,是对物权的误解。

      当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时,究竟如何认定“同住人”资格呢?

      上海市高级人民院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定,有下列情形之一的人,也视为同住人:

      1.具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;

      2.一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;

      3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的;

      4、房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。

      有下列情况之一的人,不能被视作同住人,无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款:

      1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分,居住在被拆公有居住房屋的;

      2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

      3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

      从上述解释可以看出,所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口,且在该房屋内实际居住的人员,实践中 “空挂户”的人员一般不能认定为同住人。

      承租人死亡如何确定后继者

      在公房承租人死亡后,其他居住人往往对承租人身份展开争夺。因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而法律规定也明确,公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性,并不因承租人的死亡而丧失,其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。那么究竟谁应该认定为新的承租人呢?

      《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定:住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。

      拆迁安置补偿的分割原则

      相关法规规定,被拆迁房屋获得的补偿应归房屋承租人及其所有共同居住人 (同住人)所有。本市拆迁单位在实际操作中还给予了设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费、购买配套安置房奖励费等费用。根据市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定,拆迁补偿款在承租人、同住人之间,一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但承租人具有以下两种情形的可以酌情多分,即:

      1、承租人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活;

      2、承租人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的及对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的情况下,可以酌情多分。